What Does “Under Contract” Mean in Massachusetts Real Estate?

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What Does “Under Contract” Mean in Massachusetts Real Estate?

Was bedeutet „Unter Vertrag“?

Was bedeutet ein Vertrag für Käufer und Verkäufer in Massachusetts?

Im Immobilienbereich bezeichnet der Begriff „unter Vertrag“ eine entscheidende Phase beim Kauf und Verkauf in Massachusetts.

Wenn eine Immobilie unter Vertrag steht, macht ein Käufer ein Angebot und der Verkäufer nimmt es an. Der Verkauf ist jedoch noch nicht abgeschlossen. Ich habe große Anstrengungen unternommen, um Sie über Folgendes aufzuklären:

  • Die genaue Bedeutung von „unter Vertrag“ in Immobilien.
  • Die Schritte, die erforderlich sind, um von „unter Vereinbarung“ zum Abschluss zu gelangen.
  • Die Auswirkungen dieses Status sowohl für Käufer als auch für Verkäufer.

Als Immobilienmakler in Massachusetts haben mich Käufer und Verkäufer in den letzten 38 Jahren nach dem Status von Immobilienobjekten gefragt. Der Status „Unter Vertrag“ ist einer der häufigsten. Es wird auch als aktiv unter Vertrag bezeichnet.

Lassen Sie uns die wesentliche Bedeutung und Einzelheiten von Immobilien unter Vertrag untersuchen.

Was bedeutet „Unter Vertrag“?Was bedeutet „Unter Vertrag“?

Was bedeutet ein Vertrag für Käufer und Verkäufer in Massachusetts?

Was bedeutet „unter Vertrag“?

„Unter Vertrag“ bezieht sich im Immobilienbereich auf eine Immobilie, für die ein Verkäufer das Angebot eines Käufers angenommen hat. Beide Parteien haben einen Kaufvertrag unterzeichnet, bis zum Abschluss des Verkaufs müssen jedoch noch einige Schritte unternommen werden. Dieser Zeitraum ist von entscheidender Bedeutung, da er Inspektionen, Bewertungen und die endgültige Finanzierung umfasst. Es wirkt sich auch darauf aus, wie lange es dauern wird, ein Haus zu verkaufen.

Möglicherweise hören Sie auch, wie ein Immobilienmakler eine Immobilie als „im Rahmen einer Vereinbarung“ bezeichnet. Es bedeutet dasselbe.

Wenn eine Immobilie in Massachusetts unter Vertrag genommen wird, bedeutet dies, dass Verkäufer und Käufer eine Einigung über die Verkaufsbedingungen erzielt haben, einschließlich Kaufpreis, Abschlussdatum und etwaiger Eventualverbindlichkeiten. Die Transaktion ist jedoch erst dann rechtsverbindlich, wenn alle Bedingungen erfüllt sind und die endgültigen Unterlagen bei Abschluss unterzeichnet werden.

Schritte in der „Unter Vertrag“-Phase

1. Angebot und Annahme

  • Der Käufer gibt ein Angebot zum Kauf der Immobilie ab: Dieses Angebot umfasst den vorgeschlagenen Kaufpreis, den gewünschten Abschlusstermin und etwaige Eventualverbindlichkeiten (Bedingungen, die erfüllt sein müssen, damit der Verkauf stattfinden kann, wie z. B. Finanzierung und Inspektionen).
  • Der Verkäufer prüft das Angebot und nimmt es entweder an, lehnt es ab oder widerspricht dem Angebot: Der Verkäufer kann das Angebot unverändert annehmen, es direkt ablehnen oder ein Gegenangebot mit geänderten Bedingungen unterbreiten.
  • Sobald beide Parteien zustimmen, unterzeichnen sie einen Kaufvertrag: Dieses rechtsverbindliche Dokument beschreibt alle Verkaufsbedingungen, einschließlich Eventualverbindlichkeiten, Fristen und Verpflichtungen beider Parteien.

2. Ernsthafte Einzahlung

  • Der Käufer leistet in der Regel eine Anzahlung, um sein Engagement zu zeigen: Diese Anzahlung, in der Regel ein Prozentsatz des Kaufpreises, zeigt die ernsthafte Absicht des Käufers, die Immobilie zu kaufen. Der in Massachusetts am häufigsten gezahlte Betrag beträgt 5 Prozent des Kaufpreises.
  • Diese Anzahlung wird in der Regel bis zum Abschluss treuhänderisch verwahrt: Die Gelder werden bis zum Abschluss der Transaktion auf einem Treuhandkonto gehalten, das von einem neutralen Dritten verwaltet wird. Wenn das Geschäft aufgrund nicht erfüllter Eventualverbindlichkeiten scheitert, wird der ursprüngliche Betrag in der Regel an den Käufer zurückerstattet.

3. Hausinspektion und -bewertung

  • Der Käufer veranlasst eine Hausinspektion, um mögliche Probleme zu identifizieren: Ein professioneller Hausinspektor untersucht die Immobilie auf strukturelle Probleme, Sicherheitsrisiken und notwendige Reparaturen.
  • Ein zugelassener Gutachter beurteilt den Wert der Immobilie, um sicherzustellen, dass sie den Angebotspreis wert ist: Der Kreditgeber verlangt ein Gutachten, um zu überprüfen, ob die Immobilie den Kreditbetrag wert ist. Liegt die Bewertung unter dem Angebotspreis, müssen Käufer und Verkäufer möglicherweise neu verhandeln.

4. Finanzierung

  • Der Käufer schließt Hypothekenvereinbarungen mit seinem Kreditgeber ab: Der Käufer muss Finanzunterlagen vorlegen und den Antragsprozess abschließen. Ich empfehle allen meinen Kunden, vor der Annahme eines Angebots ein Vorabgenehmigungsschreiben zu erhalten.
  • Der Kreditgeber prüft die Immobilie und die Finanzen des Käufers, bevor er den Kredit genehmigt: Der Kreditgeber führt eine gründliche Bewertung durch, um sicherzustellen, dass sich der Käufer den Kredit leisten kann und dass die Immobilie eine solide Investition darstellt.

5. Beseitigung von Eventualverbindlichkeiten

  • Im Kaufvertrag festgelegte Eventualverbindlichkeiten müssen erfüllt oder darauf verzichtet werden: Wie bereits erwähnt, gehören zu den üblichen Eventualverbindlichkeiten der Erhalt einer Finanzierung, zufriedenstellende Inspektionsergebnisse und ein akzeptables Gutachten.
  • Der Käufer muss eine Hypothek absichern, die Hausbesichtigung darf keine wesentlichen Mängel aufdecken und die Schätzung muss den Kaufpreis erreichen oder übertreffen.

6. Abschlussvorbereitung

  • Der Abschlusstermin wird festgelegt und beide Parteien bereiten die endgültige Übertragung vor: Käufer und Verkäufer vereinbaren einen Termin für den Abschluss der Transaktion, in der Regel 30 bis 60 Tage nach Annahme des Angebots.
  • Die Dokumente werden überprüft und alle verbleibenden Bedingungen werden geklärt: Der Käufer führt eine abschließende Besichtigung durch, um sicherzustellen, dass sich die Immobilie im vereinbarten Zustand befindet. Beide Parteien prüfen und unterzeichnen die erforderlichen rechtlichen Dokumente. Sehen Sie sich meine Abschluss-Checkliste an, um sicherzustellen, dass der Prozess reibungslos verläuft.

Auswirkungen für Käufer und Verkäufer

Für Käufer:

  • Sichern Sie sich frühzeitig die Finanzierung, um Verzögerungen zu vermeiden: Käufer sollten sich vorab eine Hypothek genehmigen lassen und eng mit ihrem Kreditgeber zusammenarbeiten, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.
  • Führen Sie gründliche Inspektionen durch, um potenzielle Probleme aufzudecken: Käufer sollten einen seriösen Hausinspektor beauftragen, um Probleme zu identifizieren, die den Wert oder die Lebensqualität der Immobilie beeinträchtigen.
  • Seien Sie auf Verhandlungen vorbereitet, wenn bei Inspektionen Probleme auftreten: Wenn die Inspektion erhebliche Probleme aufdeckt, können Käufer Reparaturen verlangen oder einen niedrigeren Kaufpreis aushandeln.

Für Verkäufer:

  • Stellen Sie sicher, dass sich die Immobilie in einem guten Zustand befindet, um die Inspektionen zu bestehen: Ich empfehle Verkäufern, alle bekannten Probleme zu klären, bevor sie die Immobilie inserieren, um Verzögerungen und Komplikationen zu vermeiden.
  • Seien Sie bereit, auf Reparaturanfragen einzugehen oder mit dem Käufer zu verhandeln: Verkäufer sollten bereit sein, Reparaturen durchzuführen oder Zugeständnisse anzubieten, wenn bei der Inspektion Probleme aufgedeckt werden.
  • Halten Sie die Kommunikationswege offen, um Missverständnisse zu vermeiden: Eine klare und zeitnahe Kommunikation zwischen allen Parteien hilft, Missverständnisse zu vermeiden und sorgt für eine reibungslose Transaktion. Meiner Erfahrung nach sind einige der häufigsten Probleme beim Immobilienverkauf auf mangelnde Kommunikation zurückzuführen. Vermeiden Sie den Verkauf in den schlechtesten Monaten für den Hausverkauf, um die besten Konditionen zu erhalten.

Unterscheidung zwischen bedingten und ausstehenden Status

Unterschied zwischen bedingt und ausstehendUnterschied zwischen bedingt und ausstehend

Es ist wichtig, den Unterschied zwischen bedingt und ausstehend zu verstehen.

Wenn in Massachusetts ein Angebot angenommen wurde, gibt es vor dem Abschluss zwei Phasen: bedingt und ausstehend.

Kontingent:

  • Die Immobilie steht unter Vertrag, bestimmte Bedingungen (Eventualverbindlichkeiten) müssen jedoch erfüllt sein. Zu den typischen Eventualverbindlichkeiten gehören die Sicherstellung der Finanzierung durch den Käufer, die bestandene Inspektion der Immobilie und die Bewertung des Angebotspreises.
  • Zu den Eventualverbindlichkeiten gehören Hausinspektionen, Finanzierung und Schätzungen. Diese Bedingungen müssen erfüllt sein oder darauf verzichtet werden, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann.

Meine hilfreiche Ressource bietet eine detaillierte Erklärung des Kontingents. Ich habe zahlreiche Fragen von Käufern und Verkäufern dazu erhalten, wie lange ein Haus vertragsgebunden bleibt. Mein Guide wird dies ausführlich erklären.

Ausstehend:

  • Alle Eventualverbindlichkeiten wurden erfüllt oder darauf verzichtet: Sobald die Eventualverbindlichkeiten erfüllt sind, ändert sich der Immobilienstatus von bedingt auf ausstehend.
  • Der Verkauf befindet sich in der Endphase vor dem Abschluss: Zu diesem Zeitpunkt ist die Transaktion fast abgeschlossen und der Abschlussprozess beginnt, der zur Eigentumsübertragung führt.

Sehen Sie sich eine ausführliche Erklärung der Bedeutung von „pending“ in Immobilien an.

Häufige Fragen und Bedenken

1. Kann ein Verkäufer während der Vertragslaufzeit ein anderes Angebot annehmen?

  • Im Allgemeinen nein. Während der Vertragslaufzeit ist die Immobilie nicht mehr auf dem Markt. Ersatzangebote können jedoch angenommen werden: Ein Ersatzangebot stellt eine Alternative dar, wenn der aktuelle Deal scheitert, ersetzt aber nicht den Hauptvertrag.

2. Was passiert, wenn Eventualverbindlichkeiten nicht erfüllt werden?

  • Wenn Eventualverbindlichkeiten nicht erfüllt werden, kann der Käufer in der Regel zurücktreten, ohne sein verdientes Geld zu verlieren. Ergibt die Prüfung beispielsweise erhebliche Mängel oder kann die Finanzierung nicht sichergestellt werden, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten.

3. Wie lange bleibt eine Immobilie unter Vertrag?

  • Die Dauer variiert, beträgt jedoch in der Regel 30 bis 60 Tage, abhängig von der Vereinbarung und dem Finanzierungsprozess. Der genaue Zeitplan hängt von verschiedenen Faktoren ab, unter anderem von der Komplexität der Transaktion und der Effizienz der Parteien. Ich empfehle Ihnen, einen Blick auf meine hilfreiche Ressource zur Zeit zu werfen, die für die Schließung eines Hauses benötigt wird.

Beispiele und Szenarien

Szenario 1: Reibungsloser Prozess

  • Ein Käufer macht ein Angebot und der Verkäufer nimmt es an: Das Angebot beinhaltet einen fairen Kaufpreis und angemessene Eventualverbindlichkeiten.
  • Die Inspektion ergab, dass kleinere Probleme schnell behoben wurden: Der Käufer forderte kleinere Reparaturen, die der Verkäufer umgehend erledigte.
  • Die Finanzierung wird genehmigt und der Verkauf wird innerhalb von 30 Tagen abgeschlossen. Der Hypothekenantrag des Käufers wird ohne Probleme abgeschlossen und der Abschluss verläuft reibungslos.

Szenario 2: Notfallprobleme

  • Das Angebot eines Käufers wird angenommen, doch die Inspektion deckt große Probleme auf: Bei der Inspektion werden erhebliche strukturelle Mängel festgestellt.
  • Käufer und Verkäufer verhandeln über Reparaturen und verzögern den Prozess: Der Käufer fordert umfangreiche Wartungsarbeiten, was zu langwierigen Verhandlungen führt.
  • Die Finanzierung des Käufers wird schließlich genehmigt und der Verkauf wird nach 60 Tagen abgeschlossen. Trotz Verzögerungen sichert sich der Käufer die Finanzierung und der Verkauf wird abgeschlossen.

Szenario 3: Die Finanzierung scheitert

  • Das Angebot eines Käufers wird angenommen, die Finanzierung scheitert jedoch: Der Hypothekenantrag des Käufers wird aus finanziellen Gründen abgelehnt.
  • Kann der Käufer keinen Kredit aufnehmen, wird der Vertrag gekündigt. Der Vertrag wird ungültig, wenn der Käufer den Kauf nicht durchführen kann.
  • Die Immobilie kehrt auf den Markt zurück: Der Verkäufer muss die Immobilie neu anbieten und einen neuen Käufer finden.

Paul Sian, Immobilienmakler bei United Real Estate Home Connections, gab hilfreiche Tipps, um zu verhindern, dass Hausverkäufe scheitern.

Ein Haus, das aus irgendeinem Grund wieder auf den Markt kommt, ist normalerweise mit einem Stigma verbunden. Auch wenn an dem Haus möglicherweise nichts auszusetzen ist und der Deal möglicherweise aufgrund von Finanzierungsproblemen des Käufers scheiterte, werden neue Käufer immer etwas vorsichtiger sein, wenn es um das Haus geht, das wieder auf den Markt kommt.

Je weniger Käufer ein Haus sehen, desto geringer sind die Chancen, ein gutes Angebot zu erhalten. Verkäufer müssen daher das richtige Angebot auswählen und dürfen sich nicht unbedingt für das entscheiden, das am meisten bezahlt.

Stattdessen sollten Hausverkäufer die Stärke des Angebots im Hinblick darauf prüfen, wie viel ernsthaftes Geld der Käufer zahlt und welche Qualität der Kreditgeber hat (sofern es sich nicht um einen Barkredit handelt), der dem Käufer die Hypothek zur Verfügung stellt , wie schnell wollen die Käufer schließen und mehr. Ein qualifizierter Immobilienmakler kann Käufern bei der Analyse von Angeboten helfen und den Verkäufer bei allen Fragen zu eingehenden Angeboten unterstützen.

Abschluss

Für die Steuerung von Immobilientransaktionen in Massachusetts ist es von entscheidender Bedeutung, „unter Vertrag“ zu verstehen. Diese Phase umfasst entscheidende Schritte, einschließlich Inspektionen, Bewertungen und Finanzierungsvereinbarungen. Wenn Sie wissen, was Sie erwartet, kann der Prozess für Käufer und Verkäufer reibungsloser verlaufen.

Zu den wichtigsten Erkenntnissen aus diesem Artikel gehören:

  • Die genaue Bedeutung von „unter Vertrag“.
  • Die wesentlichen Schritte im Prozess.
  • Die Implikationen für beide Parteien.

Als Nächstes möchten Sie vielleicht mehr über den Abschlussprozess bei Immobilien erfahren, der den Verkauf abschließt.