Investieren gehört zu den Dingen, die jedem schon in jungen Jahren beigebracht werden sollten. Ob in der Schule oder beim Zeugnisgeben von Ältesten: Investitionen können zu einer sicheren finanziellen Zukunft führen, wenn sie richtig gemacht werden. Zu wissen, in was man investieren soll, ist eine ganz andere Sache. Immobilieninvestitionen haben viele Formen. Von Eigentumswohnungen bis hin zu Gewerbeimmobilien mögen Investitionen in Immobilien sexy klingen, aber sie sind nichts für Ungebildete, denen ein Plan fehlt. Investitionen in Mehrfamilienimmobilien können besonders verlockend sein, aber ist es das Richtige für Sie?
Das Gute daran ist, dass wir alle über ein gewisses Grundverständnis verfügen, wenn es um die Investition in Mehrfamilienimmobilien geht. Wenn Sie jemals lange genug eine Wohnung gemietet oder im Haus Ihrer Eltern gelebt haben, wissen Sie, dass Reparaturen und Modernisierungen erforderlich sind, Zahlungen geleistet werden müssen und dass für diese Reparaturen und Verbesserungen oft viel Geld benötigt wird. Wir alle haben ein grundlegendes Verständnis für Immobilieninvestitionen, vielleicht erkennen wir diese Tatsache jedoch nicht. Natürlich gibt es noch viel mehr zu verdauen, bevor man Investor wird. Es ist wichtig, einen finanziellen Plan für die Vor- und Nachteile der Investition in Mehrfamilienimmobilien zu finden.
Wenn Sie herausfinden möchten, wie sowohl kurz- als auch langfristig Wohlstand geschaffen wird, der Tausenden von Menschen dabei geholfen hat, ihre finanziellen Ziele zu erreichen, lesen Sie weiter!
Was ist ein Mehrfamilienhaus?
Als Mehrfamilienhaus gilt jedes Anwesen, das aus mehr als einer Wohneinheit besteht. Zweifamilienhäuser sind für Erstinvestoren die beste Möglichkeit, ihre Toleranz gegenüber einigen zusätzlichen Variablen zu testen, die sie beim Besitz einer einzelnen Einheit möglicherweise nicht bemerken. Viele Investoren beginnen damit, dass der Eigentümer ein Zwei- oder Dreifamilienhaus bewohnt. Das bedeutet einfach, dass Sie in einer Wohneinheit wohnen und die andere(n) Wohneinheit(en) an andere vermieten.
Eigengenutzte Mehrfamilienhäuser haben eine Menge Vorteile, einer davon ist eine viel bessere Finanzierung mit niedrigeren Zinssätzen und weniger Anfangsinvestitionen für den Kauf. Durch das Leben vor Ort kann der Immobilieneigentümer/Investor viel aktiver sein. Es ermöglicht auch die Selbstverwaltung der Immobilie und spart so Hunderte von Dollar pro Jahr im Vergleich zur Beauftragung eines Hausverwalters. Manchmal kauft ein Investor ein Mehrfamilienhaus und beauftragt einen Hausverwalter mit der Betreuung der Immobilie, sodass der Investor mehr Zeit hat. Dies ist mehr eine persönliche Präferenz als alles andere. Bedenken Sie, dass der Kauf einer Immobilie möglicherweise nicht der richtige Schritt für Sie ist – es gibt Vorteile, eine Wohnung in Boston zu mieten statt zu kaufen.
Größere Mehrfamilienhäuser mit 4 oder mehr Wohneinheiten gelten als Gewerbeimmobilien. Für diese Immobilien kommt in der Regel eine andere Finanzierungsart in Betracht, die oft teurer ist. Mehrere Familien können bis zu Hunderten oder Tausenden Einheiten groß werden. Dazu gehören Hochhäuser bis hin zu gemischt genutzten Immobilien, die aus Gewerbeimmobilien im ersten Stock und Wohneinheiten in den darüber liegenden Etagen bestehen.
Was sind die Vorteile von Investitionen in Mehrfamilienimmobilien?
Es gibt viele Vorteile, darunter:
Cashflow/Passives Einkommen:
Einer der Gründe, warum Anleger gerne in Mehrfamilienimmobilien investieren, ist der Cashflow. Die Mieten in einem starken Markt wie Boston und Umgebung sind konstant und in der Regel sehr leicht vorhersehbar. Bei den meisten Zweifamilien- oder Dreifamilieninvestitionen kann die Hypothek problemlos vom Mieter bzw. den Mietern bezahlt werden, sodass der Eigentümer jeden Monat eine viel geringere Zahlung erhält oder mehr als genug, um sein passives Einkommen abzudecken und sogar zu haben. Wenn Sie beispielsweise eine 3-Familie im Wert von 900.000 US-Dollar kaufen und Ihre Hypothekenzahlung etwa 5.000 US-Dollar pro Monat beträgt. Sie mieten die zweite Etage für 2.557 $ (der aktuelle durchschnittliche Mietpreis für 1 Schlafzimmer in Boston) und die dritte Etage für 3.205 $ (der aktuelle durchschnittliche Mietpreis für 2 Schlafzimmer in Boston). Sie decken nun die Hypothek ab und müssen sich nur noch um die Kosten für den Betrieb der Immobilie kümmern.
Nehmen wir nun an, Sie erhöhen diese Mieten Jahr für Jahr schrittweise. Im fünften Jahr könnten Sie problemlos jeden Monat Geld verdienen. Die Erzielung eines positiveren Cashflows wird noch besser, wenn Sie aus der ersten Etage ausziehen und alle drei Einheiten mieten. Jetzt fangen Sie wirklich an, Ihr Vermögen in ein Geldverdieninstrument umzuwandeln. Wenn Sie anfangen, das Geld zu sparen, das Sie aus allen drei Einheiten erhalten, wird es sogar noch einfacher, Ihre nächste Immobilie zu kaufen.
Anerkennung:
Niemand kann die Zukunft vorhersagen, aber der beste Hinweis ist die Vergangenheit. Langfristig orientierte Anleger stellen in der Regel fest, dass Mehrfamilienhäuser mit der Zeit an Wert gewinnen. Immobilien, die mit starken Indikatoren, in einem konsistenten Markt und gut gepflegt erworben wurden, steigern fast immer ihren Wert.
Potenzielles Portfoliowachstum:
Viele Anleger beginnen mit einer Zwei- oder Dreifamilienfamilie und können ihr Portfolio von dort aus eher erweitern. Aus einer strategisch erworbenen 2-Familie kann in kurzer Zeit eine zweite oder dritte Familie entstehen. Wenn Sie beispielsweise 2017 ein Zweifamilienhaus für 450.000 US-Dollar kaufen. Sie wohnen seit 3 Jahren darin und es hat an Wert gewonnen. Sie profitierten von einer geringeren Anzahlung und einem besseren Zinssatz, da Sie die Immobilie als Eigentum erworben haben. Nach ein paar Jahren können Sie das Eigenkapital dieses Hauses nutzen und ein weiteres 2/3-Familienhaus erwerben. In nur vier/fünf Jahren könnten Sie drei Mietobjekte haben. Mehrfamilienhäuser bieten Ihnen die beste Flexibilität, Ihr Portfolio auf Gewerbeimmobilien mit hohen Eintrittsbarrieren zu erweitern.
Reduziertes Risiko im Vergleich zu Gewerbeimmobilien:
Investitionen in Mehrfamilienhäuser gelten als „sicherere“ Investition als Gewerbeimmobilien wie Einzelhandels- oder Bürogebäude. Während wirtschaftlicher Abschwünge wie 2008–2009 und 2020 waren Gewerbeflächen am stärksten betroffen. Unternehmer hatten Schwierigkeiten, ein Einkommen zu erzielen, was viele dazu zwang, ihre Türen endgültig zu schließen. Umgekehrt bleiben die Wohnimmobilien tendenziell stabil, auch wenn die Mieten sinken. Während dieser Rezession verkauften viele Menschen ihre Häuser mit Gewinn und mieteten stattdessen günstigere Wohnungen.
Pensionsplan:
Viele Anleger stellen fest, dass sie nach mehrjähriger Wertschätzung und erworbener Kompetenz in der Lage sind, von den Einnahmen aus ihrer Mietimmobilie zu leben oder sie zu verkaufen und komfortabel zu leben. Indem man den Mietern ermöglicht, Hypotheken abzubezahlen und die Haftung des Anlegers zu reduzieren, bedeutet dies, dass Einkommen und Vermögen nach zehn bis zwanzig Jahren erheblich wachsen können. Wenn Sie sich dafür entscheiden, mehr Zeit in Ihr Immobilienportfolio zu investieren, können Sie sich weniger Gedanken über Ihre Altersvorsorge machen.
Was sind die Nachteile von Investitionen in Mehrfamilienimmobilien?
Immobilienverwaltung:
Für diejenigen, die zum ersten Mal in eine Mehrfamilienimmobilie investieren möchten, kann die Verwaltung der Immobilie abschreckend sein. Die Immobilienverwaltung kann ausgelagert werden, aber wenn Sie diese Kosten vermeiden möchten, sollte das Erlernen des Umgangs mit Mietern besser auf Ihrer Liste der zu erlernenden Fähigkeiten stehen. Hier bleiben die meisten Erstinvestoren genau das, das erste Mal. Die Verwaltung der Immobilie umfasst eine Liste von Verantwortlichkeiten, die von der Prüfung von Anträgen über die Erstellung von Kreditauskünften, die Beschäftigungsüberprüfung bis hin zur Erstellung von Mietverträgen reichen. Und das schon, bevor sie einziehen. Das wichtigste Ziel eines Investors ist es, gute Mieter zu gewinnen. Ein schlechter Mieter kann mehr Kopfschmerzen bereiten, als Sie bereit sind, damit umzugehen. Jeder Investor sollte wissen, dass es bei einer Mehrfamilienimmobilie darum geht, sich mit Mietverträgen, Mieterbeziehungen und Reparaturanträgen der Mieter auseinanderzusetzen. Kurz gesagt: Der Besitz von Mehrfamilienhäusern ist oft weitaus arbeitsintensiver als der Besitz von Gewerbeimmobilien.
Marktwettbewerb:
Wenn Sie in Gegenden wie Boston investieren möchten, sind andere Investoren einer der größten Nachteile für potenzielle Investoren. Der Wettbewerb um den Kauf eines Mehrfamilienhauses kann entmutigend sein. Erstinvestoren können durch überfüllte Tage der offenen Tür, mehrere Angebotssituationen und „All-Cash-Deals“, die erfahrene Investoren anbieten können, abgeschreckt werden. Erstinvestoren sind am besten geeignet, nach Immobilien zu suchen, die auf dem Markt sind oder etwas außerhalb der „populäreren“ Gegenden liegen. Schon die kleinste Anpassung Ihrer Immobiliensuche kann sich als vorteilhaft erweisen. Es kann auch Weitblick erfordern, eine ältere oder notleidende Immobilie zu besichtigen und darüber nachzudenken, wie der Vermögenswert neu positioniert werden kann, um sein volles Potenzial auszuschöpfen.
Ist die Investition in Mehrfamilienimmobilien das Richtige für Sie?
Die Entscheidung zu investieren ist keine leichte Entscheidung. Viele scheitern, weil sie nicht vorbereitet sind oder sich der möglichen Fallstricke nicht bewusst sind. Der beste Rat, den ich gehört habe, ist, nicht zu viel darüber nachzudenken. Informieren Sie sich und treffen Sie die Entscheidung. Analyselähmung ist ein tödlicher Killer für Finanzträume. Es ist am besten, mit einem kleineren Mehrfamilienhaus zu beginnen, aber die Chancen sind der Schlüssel. Wenn Sie die Möglichkeit haben, ein größeres Grundstück zu erwerben, sollten Sie sich diese Gelegenheit nicht entgehen lassen. Details machen den Unterschied. Vielleicht möchten Sie darüber nachdenken, Ihre Immobilienlizenz zu erwerben und sich über Vermietungen zu informieren und herauszufinden, welche Stile und Grundrisse am schnellsten zu den höchsten Preisen führen.
Für diejenigen, die am besten durch Scheitern lernen, könnte Selbstmanagement der richtige Weg sein. Die Entscheidung, einen Immobilienverwalter zu beauftragen, lässt sich ganz einfach dadurch beantworten, wie schnell Sie Ihr Portfolio skalieren. Mehrfamilienhäuser, die von Eigentümern bewohnt werden, lassen sich in der Regel besser selbst verwalten, da Ihr Mieter Sie jeden Tag sieht und es möglicherweise schwieriger ist, einen Hausverwalter zu engagieren. Es ist einfacher, einen Immobilienverwalter zu beauftragen, wenn der Investor nicht vor Ort ist. Mit anderen Worten: Je mehr Mieteinheiten Sie haben, desto mehr Überlegungen sollten Sie über die Beauftragung eines Hausverwalters anstellen. Wenn Sie im Laufe der Zeit feststellen, dass Ihr Portfolio zu viele kleinere Immobilien in verschiedenen Bereichen umfasst, können Sie über eine 1031-Börse nachdenken. Auf diese Weise können Sie kleinere Immobilien verkaufen und den Erlös in größere Mehrfamilieninvestitionen stecken.
Investitionen in Mehrfamilienimmobilien können große Chancen bieten
Es sollte niemandem entgangen sein, dass 8 von 10 Millionären ihr Geld mit Immobilien verdient haben. Das heißt, der Plan für die finanzielle Freiheit wurde entworfen. Die Entscheidung, dem zu folgen, liegt bei Ihnen, aber Sie können das Potenzial von Investitionen in Mehrfamilienimmobilien nicht leugnen. Es ist einfach nie zu früh, damit anzufangen! Sie können uns hier für alle Ihre immobilienbezogenen Bedürfnisse kontaktieren. Wir freuen uns mit dir zu arbeiten.
Joshua Vargas
Veröffentlicht am 12. April 2024
Josue Vargas hat eine bemerkenswerte Karriere im Immobilienbereich hingelegt und begann 2003 als lizenzierter Fachmann. Zunächst spezialisierte er sich auf Leasing, seine Reise begann mit bemerkenswertem Erfolg und leitete schließlich ein Team bei Boardwalk Properties, das durchweg jährlich über 1 Million Dollar an Transaktionen erzielte. Beim Übergang zum Immobilienverkauf im Jahr 2014 bot Josues Hintergrund in der Leasingbranche eine unschätzbare Grundlage. Sein tiefes Verständnis der vielfältigen Stadtteile und Marktdynamiken Bostons ermöglichte einen nahtlosen Wechsel. Durch die enge Zusammenarbeit mit erfahrenen Maklern von NextGen Realty entwickelte sich Josue schnell zu einem leistungsstarken Makler. Anschließend übernahm er die Leitung des Büroverkaufsteams und sorgte dafür, dass NextGen Realty von 2017 bis 2021 jährlich über 100 Millionen Dollar an Bruttoverkaufstransaktionen erzielte. Dieser anhaltende Erfolg festigte die Position der Agentur als Marktführer im Investmentverkauf in und um Boston eines riesigen Investorennetzwerks. Mit über zwei Jahrzehnten Erfahrung im Immobilienbereich navigiert Josue geschickt durch den sich ständig weiterentwickelnden Markt und nutzt seine Erkenntnisse, um Investoren zu beraten. Sein Ansatz umfasst überwiegend Offline-Methoden, die für die Aufdeckung von Off-Market-Immobilien bekannt sind, gepaart mit einer unerschütterlichen Arbeitsmoral und einem unstillbaren Appetit auf Branchenkenntnisse. Dieser Erfolg gipfelte insbesondere in einer Partnerschaft mit der angesehenen Familie Boston Pads und der Miteigentümerschaft von Douglas Paul Real Estate, was Josues Statur und Einfluss auf diesem Gebiet unterstreicht.
