How is Inflation Affecting Contractors and Boston Actual Property?

Ohne Zweifel wird 2022 als eines der schlimmsten Inflationsjahre in der modernen US-Geschichte in die Geschichte eingehen. Mit einem Verbraucherpreisindex von über 8 % seit März sehen wir die höchsten Inflationsraten seit 40 Jahren. Dank schlechter finanzieller Verantwortlichkeit und höchst fragwürdiger Energiepolitik beginnen die grassierende Inflation und Engpässe in der Lieferkette unsere zukünftige Versorgung mit neuen Produkten, die auf dem Bostoner Wohnungsmarkt eingeführt werden, zu lähmen.

Die Kosten für Baumaterialien steigen um eine viel größere Spanne als CPI. Der aktuelle PPI für den Neubau von Nichtwohngebäuden ist im vergangenen Jahr um 24 % gestiegen. Das verdreifacht den Preisanstieg für Konsumgüter (VPI). Das Wohnungsangebot in Boston ist bereits an einem kritischen Mangel, und jetzt sehen sich die Entwickler mit noch mehr steuerlichen Hindernissen konfrontiert, wenn es darum geht, neuen Wohnungsbestand für die wachsende Bevölkerung Bostons zu schaffen. Wir könnten in ein neues Zeitalter beispielloser Knappheit an neuen Wohnmöglichkeiten eintreten.

Warum steigen die Preise für Baumaterial schneller als der VPI?

Es gibt drei Hauptgründe, warum die Preise für Baumaterialien schneller steigen als für Konsumgüter:

1. Erhöhte Kraftstoffpreise aufgrund schlechter Gesetzgebung.

Baumaterialien sind schwer und nehmen beim Transport viel Platz ein. Der Transport großer und schwerer Baumaterialien und Geräte erfordert enorme Mengen an Kraftstoff. Es wird für einen Spediteur viel weniger kosten, einen Sattelschlepper voller Kartoffelchips zu versenden als einen Lastwagen voller Sperrholz. Dementsprechend können Sie darauf wetten, dass der LKW voller Sperrholz deutlich mehr Dieselkraftstoff verbraucht, um diese Ladung quer durch das Land zu transportieren, als der Kartoffelchip-LKW. Anders ausgedrückt, Sie verwenden keinen Tesla oder Prius, um Holz zu einer Baustelle zu transportieren. Die jüngsten Preisdaten zeigen, dass die Preise für Dieselgas im vergangenen Jahr um 49,3 % gestiegen sind. Dies ist einer der Faktoren, die die Kosten für Baumaterialien für Bauunternehmen in die Höhe treiben. Wenn die Gaspreise steigen, steigen die Kosten pro Quadratfuß (PSF) im Gleichschritt mit diesen Erhöhungen.

Höhere Kraftstoffpreise wirken sich nicht nur auf den Bau aus. Als unsere derzeitige Regierung den fossilen Brennstoffen den Krieg erklärte, war ihnen möglicherweise nicht klar, welche katastrophalen Auswirkungen dies auf die Wirtschaft haben würde. Es ist durchaus möglich, dass sie den Bauprozess nicht verstanden haben und wie er die Fähigkeit, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, beeinträchtigen würde. Auch die hohen Energiepreise schaden der Arbeiterklasse erheblich. Hohe Gaspreise schaden auch überproportional den Armen und Alten, die von einem festen Einkommen leben.

Anders ausgedrückt, bei einem CPI von über 8 Prozent könnte man sagen, dass die Verbraucher im ganzen Land in einem Zeitraum von zwölf Monaten einen Monatslohn verlieren. Das belastet ihren Geldbeutel und verlangsamt die Möglichkeit, allgemeine Waren zu kaufen; geschweige denn, zu renovieren oder neue Immobilien zu entwickeln. Wenn die Kosten steigen, ist es eine natürliche Neigung, die Ausgaben einzustellen und neue Entwicklungen in Auftrag zu geben. Aus diesem Grund sehen wir eine massive Verlangsamung bei Entwicklern, die finanzielle Risiken eingehen wollen. Die Banken beginnen auch, die Finanzierung aller neuen Projekte zurückzuziehen. Entwickler sind nun gezwungen, sich an private Kreditgeber und Family Offices zu wenden, die normalerweise eine höhere Rendite verlangen. Wenn die Kreditkosten gleichzeitig mit den Treibstoffkosten steigen; Sie sehen, wie sich Entwicklungsabkommen auflösen.

2. Unterbrechungen der Lieferkette.

Ein weiterer kritischer Faktor, der sich auf die Baumaterialkosten auswirkt, sind die durch die Pandemie verursachten Unterbrechungen der globalen Lieferkette. Wir sind jetzt mehr als ein Jahr vom Ende der harten Sperren hier in den USA entfernt. In China ist ihre unsinnige Null-COVID-Politik jedoch immer noch in vollem Umfang wirksam. Dies führt zu Personalmangel in großen Schifffahrtshäfen in China, die die Hauptschlagadern der globalen Lieferkette sind.

Infolgedessen haben Hersteller immer noch Schwierigkeiten, Versandbehälter für den Transport ihrer Produkte per Seefracht zu finden, was zu Lieferengpässen bei allen Waren, insbesondere bei Baumaterialien, führt. Wenn das Angebot sinkt, steigen die Preise, und genau das erleben Bauunternehmer nicht nur in Boston, sondern im ganzen Land. Fast alle Entwickler leihen sich aufgrund ihrer enormen Kosten Geld, um Projekte abzuschließen; und wenn einsatzbereite Arbeiten oder Geräte monatelang nicht auftauchen; es treibt die laufenden Kosten der Projekte in die Höhe.

Denken Sie daran: Jeden Monat, in dem ein Projekt unvollendet bleibt, steigen die Kosten, da der Entwickler Zinsen und Steuern auf die Immobilie zahlt, die er zu vermieten oder zu verkaufen versucht. Der Entwickler verdient zu diesem Zeitpunkt kein Geld; Sie verlieren während dieses Prozesses Geld. Selbst eine Verzögerung von drei Monaten kann fast ihren gesamten Gewinn zunichte machen. Wenn Entwickler Jahre damit verbringen, ein Projekt fertigzustellen, nur um die Gewinnschwelle zu erreichen oder Geld zu verlieren, hindert sie das daran, darüber nachzudenken, das Risiko einzugehen, ein anderes Projekt in Angriff zu nehmen. Niemand arbeitet gerne 2-3 Jahre umsonst, um ein größeres Projekt auf den Markt zu bringen.

Was bedeutet das alles für den Wohnungsmarkt in Boston? Es wird sicherlich die Fähigkeit von Immobilienentwicklern einschränken, neue Bauprojekte zu bauen, die wir in Boston dringend brauchen. Wir müssen anfangen zu überdenken, wie wir Immobilienentwicklungsgeschäfte schneller und mit weniger Hindernissen abschließen können, damit die Preise sinken und die Erschwinglichkeit erreicht werden kann. Alle Anstrengungen zur Verdichtung und Versorgung müssen geprüft werden.

3. Arbeitskräftemangel

Zu viele Menschen sitzen immer noch an der Seitenlinie und müssen wieder in den Arbeitsmarkt zurückkehren. Die Erwerbsquote ist niedriger als sie sein sollte, insbesondere bei über 11 Millionen verfügbaren Arbeitsplätzen. Es muss ein erneuter Fokus darauf gelegt werden, die Menschen wieder an die Arbeit zu bringen. Wenn fehlgeleitete Verwaltungen finanzielle Anreize bieten, zu Hause zu bleiben und nicht zu arbeiten, steigt der Preis für die arbeitenden Menschen. Die Bauindustrie schreit nach mehr Arbeitskräften und Fachkräfte sind schwer zu finden, was ebenfalls die Preise in die Höhe treibt. Fähigkeiten verkümmern, wenn Menschen zu Hause bleiben, anstatt sich einer fruchtbaren Arbeit zu widmen.

Wie wirkt sich die steigende Inflation auf den Neubau aus?

All diese Preiserhöhungen machen es für Entwickler viel teurer, neuen Wohnungsbestand zu schaffen. Baumaterialien machen zwischen 35 % und 60 % der Gesamtkosten eines Neubauprojekts aus. Duktile Rohre und Formstücke sind im vergangenen Jahr um 25 % gestiegen. Teermischungen und Asphalt stiegen im gleichen Zeitraum um 14 %. Wenn ein Entwickler seine Materialkostenliste in einer Excel-Tabelle zusammenstellt und die Gesamtsumme berechnet; Sie sind oft schockiert darüber, wie stark die Preise gestiegen sind. Zahlreiche Vermieter und Immobilienbesitzer sagen, dass sie 30 % Steigerungen für alles sehen, von kleinen Fichten bis hin zu Küchenrenovierungen.

Noch schlimmer ist, dass eine Lösung zur Senkung der Baukosten nicht in Sicht zu sein scheint, weil unsere jetzige Regierung der Meinung ist, dass der Verzicht auf fossile Brennstoffe wichtiger ist als bezahlbarer Wohnraum. Eine schlechte Energiepolitik erhöht die Baukosten und erschwert es dem durchschnittlichen Amerikaner, eine Immobilie zu kaufen. Preis- und Lohnkontrollen für jede einzelne Branche sind einfach nicht möglich – die Folgen wären ein totales Desaster für unsere Volkswirtschaft.

In einer Pressemitteilung der National Association of Home Builders wiederholte der Vorsitzende der NAHB, Chuck Fowke, die Tatsache, dass höhere Materialkosten und Lieferengpässe zu längeren Fristen für die Fertigstellung von Bauprojekten beitragen. In Boston ist der Wohnungsbestand sehr knapp und die Nachfrage nach wie vor stark, weshalb Neubauten eine entscheidende Komponente für das Gleichgewicht unserer Wohnungswirtschaft sind. Die Schaffung neuer Wohnsiedlungen ist in einer dichten und stark regulierten Stadt wie Boston bereits eine Herausforderung.

Baumaterialien sind nicht die einzigen Kosten, die für Bauunternehmen in die Höhe schnellen. Sowohl qualifizierte als auch ungelernte Arbeitskräfte sind große Kosten für Entwickler, und beide sind knapp. Laut NAHB werden in den nächsten drei Jahren rund 2,2 Millionen Arbeitskräfte benötigt, um den Baubedarf zu decken. Hier in Boston muss unsere Arbeitslosenquote noch auf das Niveau vor der Pandemie zurückkehren, und die Entwickler haben immer noch Schwierigkeiten, Arbeitskräfte zu finden. Dies hat die Arbeitskosten für Auftragnehmer in die Höhe getrieben, was die Sache noch schlimmer macht.

Auswirkungen der Inflation auf das Bostoner Mehrfamilienhaus

Lokale Mehrfamilieninvestoren werden die Reaktion der Federal Reserve auf die Inflation genau beobachten und nicht nur, um zu sehen, ob die Immobilienpreise in Boston sinken. Höhere Zinsen und Inflation wirken sich direkt negativ auf die Kaufkraft eines Haushalts aus. In Anbetracht der deutlich gestiegenen Bau- und Instandhaltungskosten für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern scheint die Idee von bezahlbarem Wohnraum in Boston weit entfernt.

Wenn die Inflation anhält, werden Entwickler gezwungen sein, Projekte zu pausieren, um ihre Finanzprognosen neu zu bewerten. In Boston kam der Neubau bereits während COVID zum Stillstand, was eine der Hauptursachen für die beispiellose Knappheit des Wohnungsangebots war, die wir im Jahr 2022 erlebten. Wenn sich die wirtschaftlichen Bedingungen weiter verschlechtern, werden wir möglicherweise sehen, dass viele Entwickler Projekte verlassen, nur weil die Mathematik nicht stimmt. t addieren. Dies würde weiter zum historischen Mangel an Wohneinheiten in Boston beitragen und die Preise für Familien im Alltag weiter in die Höhe treiben.

Einfach gesagt, es ist sowohl irrational als auch unverantwortlich zu glauben, dass die Behinderung der Entwicklung fossiler Brennstoffe in den Vereinigten Staaten eine gute Sache für unsere Wirtschaft und ihre Arbeitnehmer sein könnte. Ganz im Gegenteil, mit mehr Menschen, die in ihre Ersparnisse greifen, und jetzt höheren Kreditkartenguthaben, könnte dies eine abhängige Mieterklasse schaffen, die aufgrund steigender Kosten in ihrer Aufstiegsmobilität eingeschränkt sein wird. Lastwagen benötigen eine erhebliche Menge an fossilen Brennstoffen, um Materialien zu bewegen und zu transportieren. Wir haben einfach keine Elektrofahrzeuge, die den Anforderungen der Bau- und Renovierungsbranche derzeit gerecht werden.

Darüber hinaus sind große Baufahrzeuge wahrscheinlich noch mehr als ein Jahrzehnt entfernt, bevor sie die Arbeit der derzeitigen Fahrzeuge mit fossilen Brennstoffen in der Bauindustrie übernehmen können. Nichts ist kostengünstiger und senkt die Baupreise schneller als die Rückkehr zu einer vernünftigen Energiepolitik mit reichlich fossilen Brennstoffen zu erschwinglichen Preisen. Dadurch werden mehr Wohnraum und mehr Aufstiegs- und Wohneigentumsmöglichkeiten geschaffen.

Der Bostoner Immobilienmarkt inmitten steigender Inflation

Der Immobilienmarkt in Boston ist einer der wettbewerbsintensivsten des Landes. Das Angebot konnte mit der Nachfrage nicht Schritt halten, da die U-Bahn in den letzten zehn Jahren gewachsen ist. Dies ist der Hauptgrund für das Rekordpreiswachstum für Immobilien in Boston während dieser Zeitspanne. Da die Fed jedoch die Zinssätze angehoben hat, haben wir bereits eine Reaktion des Bostoner Immobilienmarktes gesehen. Mitte des Jahres 2022 stieg das Wohnungsangebot im Jahresvergleich um +44,2 %, und die gesamten Immobilienverkäufe gingen um -3,82 % zurück. Mit den neuesten schrecklichen CPI-Zahlen, die diese Woche eingehen; Sie können davon ausgehen, dass eine weitere Zinserhöhung unmittelbar bevorsteht. Der Inflationsgeist kehrt nicht in die Flasche zurück, bis wir die Gaspreise wieder in den 2-Dollar-Bereich bringen, den wir 2019 hatten. Die Fed wird weiterhin auf die Zinssätze steigen, aber sie könnte mit der Zerstörung der Nachfrage über ihr Ziel hinausschießen und eine massive Rezession auslösen. Vieles davon könnte vermieden werden, wenn der Fokus weg von der Zerstörung der Nachfrage hin zu einer stärkeren Fokussierung auf die Angebotsproduktion von Energie gelegt würde.

In Bezug auf unsere derzeitigen Immobilien in Boston werden die Preise in naher Zukunft sicher sinken, wenn das Angebot wächst und die Nachfrage sinkt, wie es jetzt der Fall ist. Es ist eine absolute mathematische Tatsache, dass die Menschen mit der Zeit umso ärmer werden, je länger die Inflation ihren Lauf nimmt. Die Leute fangen an, in ihre Ersparnisse einzutauchen und beginnen, Kreditkarten häufiger zu verwenden. Die Inflation untergräbt die Kaufkraft. Wenn wir die Inflation nicht bald unter Kontrolle bekommen, könnten uns in den Jahren 2023 und 2024 sehr turbulente Zeiten bevorstehen.

Eine Hauptpriorität für Boston ist derzeit die Schaffung von zusätzlichem Wohnungsangebot. Wir könnten im Zeitraum 2023-2024 einen Rückgang oder eine Verzögerung bei neuen Genehmigungen und Baubeginnen in Boston sehen. Es obliegt unserer derzeitigen Regierung, alles in ihrer Macht Stehende zu tun, um die zusätzliche heimische Produktion fossiler Brennstoffe zu erleichtern, um nicht nur Arbeitsplätze zu schaffen, sondern auch die Kosten für alle Amerikaner zu senken und die Inflation zu senken. Wir werden diese Trends weiterhin behandeln, sobald sie sich entwickeln.