Während Emily und Kevin Hoffman von zu Hause aus arbeiteten, stellten sie fest, dass ihr Zuhause nicht für sie funktionierte.
Letztes Jahr wurden das Paar und ihre zweijährige Tochter in einem 1.000 Quadratmeter großen Zweifamilienhaus im Bostoner Stadtteil West Roxbury eingesperrt. Die Hoffmans – sie arbeitet in der Informationstechnologie und er ist Schulverwalter – hatten das Gefühl, als ob sich die Wände über Nacht um einen Zentimeter nach innen bewegten.
So zogen sie wie unzählige andere Amerikaner aus der Stadt weg, um mehr Platz für ihr Geld zu bekommen. Da sie wussten, dass Häuser in Vorstädten nichts für sie waren, wählten die Hoffmans ein charmantes altes Haus in Needham, zahlten knapp über dem Listenpreis von 1.365.000 US-Dollar – und verzichteten auf eine Inspektion –, um andere Käufer zu verdrängen. Kurz bevor im Januar eine weitere Tochter geboren wurde, zogen sie ein.
Das 3.000 Quadratmeter große Haus im Kolonialstil von New England wurde 1914 erbaut und bewahrt viele seiner ursprünglichen Elemente, wie einen eingebauten Porzellanschrank, Zierleisten, Holzböden und knarrende Treppen („Ich liebe das – sogar mit zwei Babys zu Hause!” sagte Emily Hoffman.) Aber dieser alte Haus-Charme ging mit Kompromissen ein: Knauf-und-Rohr-Verkabelung und unzureichende Isolierung.
Eine Inspektion nach dem Abschluss half dem Paar bei der Entscheidung, wie es seinen 50.000-Dollar-Notfallfonds ausgeben sollte. Ungefähr 5.000 US-Dollar wurden für den Austausch der alten elektrischen Leitungen verwendet, und ein Großteil des Rests wurde für die Reparatur der Böden, das Entfernen der Popcorn-Decken und andere ästhetische Verbesserungen bezahlt.
„Wenn Sie den Charakter und den Charme eines älteren Hauses schätzen, braucht es einen Notfallfonds und gute Kontakte zu Handwerkern, damit es funktioniert“, sagte Hoffman.
Oftmals bringt ein altes Haus – sagen wir 100 Jahre oder mehr – einzigartige Kopfschmerzen mit sich, die das Fundament, die unzureichende Isolierung und die lückenhafte elektrische Verkabelung betreffen. „Als einige dieser alten Häuser gebaut wurden, gab es überhaupt keine Vorschriften, daher sind Dinge wie Sanitär und Elektrik veraltet“, sagte Fred Cowen, Gründer von Cowen Associates Consulting Structural Engineers mit Sitz in Natick.
Aber keine Angst. Mit der richtigen Voraussicht, der Hilfe von erfahrenen Fachleuten und einem Budget für Eventualitäten können Käufer alte Häuser aktualisieren und in eine Version 2.0 umwandeln, die besser und schöner ist als je zuvor.
„Ich denke, es gibt eine Untergruppe von Menschen, die eine Leidenschaft dafür haben, ein älteres Haus zu besitzen. Es hat eine Geschichte und sie werden zu Verwaltern des Grundstücks”, sagte Dana Bull, Immobilienmakler bei Sagan Harborside Sotheby’s International Realty. „Das ist eine ganz andere Denkweise als jemand, der eine neue Konstruktion kauft.“
Als jemand, der im Laufe der Jahre historische Häuser besessen hat, darunter eines aus dem Jahr 1790, ermutigt Bull Käufer, 30.000 US-Dollar für Upgrades beiseite zu legen. Der Makler hat eine Checkliste zusammengestellt, worauf potenzielle Käufer bei der Wohnungssuche achten sollten.
■ Ist es in einem historischen Viertel? Wenn dies der Fall ist, sind die Wartung und der Austausch der erforderlichen zeitraumgerechten Türen, Fenster, Abstellgleis und Dächer in der Regel teurer.
■ Ist der Keller feucht? Suchen Sie nach Wasser- und Wasserschäden, die auf Probleme mit dem Fundament hinweisen können. Andere Warnsignale sind sichtbare gusseiserne Rohre, Asbest, Termitenschäden und alte Heiz- und Kühlsysteme.
■ Welche Art von Verkabelung wird im ganzen Haus verwendet? Die Aufrüstung alter Knauf-und-Rohr-Verkabelung und ihres Nachfolgers, der BX-Verkabelung, ist nicht nur sicherer, sondern wird wahrscheinlich auch die Versicherungsprämien für Hausbesitzer senken.
■ Ist das Haus komfortabel für modernes Wohnen? Eine unzureichende Isolierung führt zu zugigen Räumen. Ein abgehackter Grundriss und winzige Küchen erfordern kostspielige Renovierungen.
Einige dieser Probleme können von einem erfahrenen Heiminspektor leicht identifiziert werden. Tiefere Probleme erfordern jedoch eine Begutachtung durch einen zugelassenen Statiker.
„Normalerweise tauche ich auf, wenn ein Hausinspektor einen Bericht verfasst hat – und eine Warnung herausgibt, wenn er glaubt, dass ein strukturelles Problem vorliegt“, sagte Cowen, der Bauingenieur in Natick.
Ein Großteil seiner Arbeit beinhaltet fehlerhafte Fundamente. „In 100 Jahre alten Häusern sind es normalerweise Feldstein-Schutt-Wände, und sie können aus einer Reihe von Gründen versagen“, erklärte er. Einer ist die schlechte Entwässerung um das Haus herum. „Um das Fundament sammelt sich Wasser, und im Winter – da viele Keller nicht beheizt sind – wird das Wasser im Boden bei sehr kaltem Wetter zu Eis und drückt gegen die Wände.” Wenn die Kellerwände wölben, wird das Fundament ersetzt werden muss, und das geht am besten mit einer Mauer aus Mauerwerk, sagte Cowen. „Es ist einfacher, Betonblöcke in den Keller zu bringen, als Beton zu gießen.“
Cowens Firma führt die zu erledigenden Arbeiten detailliert aus, und der Auftragnehmer des Hausbesitzers sollte im Voraus Kostenschätzungen vorlegen. Die Preise variieren stark je nach Umfang der Arbeit. Ein kleiner Abschnitt könnte 15.000 US-Dollar kosten, aber ernsthafte Probleme können 100.000 US-Dollar erreichen, sagte Cowen. Aber Jobs reichen normalerweise von 20.000 bis 50.000 US-Dollar, sagte er und fügte hinzu, dass “das große Problem heute darin besteht, Leute dazu zu bringen, die Arbeit zu erledigen.”
Bauunternehmer Nick Falkoff betont die Bedeutung der Entwässerung, auch wenn das Fundament strukturell solide ist. „Wenn neben dem Gebäude Wasser abläuft, werden wir einen französischen Abfluss einbauen“, sagt Falkoff, Eigentümer von Auburndale Builders in Newton. „Dann dichten wir die Kellerwände mit neuem Beton ab und bringen wasserfesten Anstrich und/oder eine Membran an.“ Wenn der Raum hochwassergefährdet ist, installiert Falkoff batterie- oder generatorbetriebene Sumpfpumpen, die auch unter Strom laufen geht raus.
Auch Isolationsmängel kann sein Team beheben, idealerweise im Rahmen einer größeren Renovierung. Wenn beispielsweise die Außenverkleidung ersetzt werden muss, empfahl der Auftragnehmer, eine 2- bis 4-Zoll-Schicht aus Schaumstoff und Sperrholz unter die neue Außenverkleidung zu legen, ein Projekt, das dem Projekt je nach Größe weitere 30.000 bis 40.000 US-Dollar hinzufügen kann des Hauses. Bei Renovierungen von Innenräumen empfahl Falkoff die Dämmung sowohl innerhalb von Wandhohlräumen als auch über den Wandständern selbst, da diese auch Wärme leiten. Dieser Prozess erhöht die Dicke der Wände um etwa einen Zoll, kann aber die Energieeffizienz einer Wand um weitere 25 Prozent verbessern, sagte Falkoff. Die Isolierung über den Wandpfosten in einem entkernten Raum kostet ungefähr 800 Dollar pro Raum, schätzte er.
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Es ist wichtig zu beachten, dass viele Versicherer das Anbringen von Isolierungen um die Kabel mit Knöpfen und Rohren verbieten, die üblicherweise in Häusern verwendet werden, die zwischen 1880 und den 1940er Jahren gebaut wurden, da dies eine potenzielle Brandgefahr darstellt. Da diese Art von Verkabelung nicht geerdet ist, stellt sie im Falle eines Stromstoßes eine Sicherheitsbedrohung dar, sagte Jesse Kuhlman, ein lizenzierter Elektriker bei Kuhlman Electrical Services mit Niederlassungen in Lynn und Weymouth.
Auch hier ist das Ersetzen veralteter Kabel am wenigsten teuer, wenn es Teil einer größeren Renovierung ist. Viele Hausbesitzer sehen dies als einen guten Zeitpunkt, um Steckdosen und Beleuchtungskörper hinzuzufügen und die Schalttafel aufzurüsten. Aber auch wenn der Trockenbau oder der Putz stehen bleiben, kann ein Elektriker kleine Löcher in die Wände schneiden und neue Elektrokabel anbringen. Die Preise für Projekte werden normalerweise pro Stück berechnet, sagte Kuhlman, der schätzte, dass die vollständige Neuverkabelung eines 2.500 Quadratmeter großen Hauses etwa 15.000 bis 25.000 US-Dollar kosten könnte.
Der Aufwand bei der Aufrüstung eines Altbaus lohne sich, so Kuhlman. „Das Design, die Holzarbeiten, solche Häuser werden heute nicht mehr gebaut“, sagte er. „Ich liebe die Zierleisten und die geschwungenen Treppen mit coolen Geländer.“
Ressourcen: Du musst nicht alleine gehen
Von außen strahlt das Haus im Tudor-Stil von 1939 in Brookline Charme und Charakter aus. Aber im Inneren war bei einer Renovierung in den 1980er Jahren jedes architektonische Detail entfernt worden. Trotzdem zahlte ein unerschrockenes Paar 3 Millionen Dollar, um das Haus zu kaufen und mehrere Millionen, um es wieder zum Leben zu erwecken.
„Etwas Altes zu erhalten, ist das Beste, was man tun kann“, sagt Kati Curtis, eine in New York lebende Innenarchitektin, die zusammen mit einem Architekten die Restaurierung begleitet hat. Aber wo soll man anfangen, wenn so viele der ursprünglichen Elemente des Hauses verschwunden sind?
„Es gibt historische Kataloge. Wir haben Aufzeichnungen und Bücher. Wenn wir alte Pläne und Fotos finden, können wir Details daraus replizieren“, sagte Curtis. „Manchmal ist es eine beste Vermutung und wir nehmen uns architektonische Freiheiten“, die der Zeit angemessen sind.
Viele Käufer möchten ihr Zuhause dem modernen Wohnen anpassen und dabei den historischen Charakter respektieren. Hier sind einige Ressourcen, die Ihnen helfen, zeitgerechte Oberflächen zu finden, zusammen mit Spezialunternehmen und Handwerkern, die alte Häuser wieder neu aussehen lassen können.
■ Für Details zu einem bestimmten Haus ist das Rathaus ein guter Ausgangspunkt. Emily Hoffman, die mit ihrem Mann Kevin ein Haus von 1914 in Needham kaufte, besuchte das örtliche Bauamt, um historische Dokumente zu ihrem Haus und seiner Genehmigungsgeschichte anzufordern. “Es gab eine Fülle interessanter Geschichten in Zeitungsausschnitten”, sagte sie. Dokumente zeigten auch, dass ein Erstbesitzer beantragt hatte, näher an der Grundstücksgrenze zu bauen. „Das erklärt, warum wir einem unserer Nachbarn sehr nahe sind“, sagte sie. Die Boston Public Library bietet einen Online-Leitfaden zur Erforschung der Geschichte von Häusern im gesamten Commonwealth.
■ Historic New England unterhält eine umfangreiche Sammlung und ein Archiv von Architekturzeichnungen, Tapeten, Anstrichfarben und Einrichtungsgegenständen. „Es ist eine großartige Ressource, um sich Zeiträume oder bestimmte Stile anzusehen und möglicherweise eine Probe abzugleichen, die Sie möglicherweise haben“, sagte Leigh Schoberth, ein leitender Konservierungsdienstleiter mit Sitz in Waltham. Die gemeinnützige Organisation bietet Premium-Mitgliedschaften ab 500 US-Dollar pro Jahr an, die Hausbesitzern persönlichen Support und Antworten auf alte Hausfragen bieten.
■ Preservation Massachusetts führt ein Verzeichnis von Beratern, Auftragnehmern und Handwerkern, die sich auf historische Häuser in der gesamten Region spezialisiert haben. (Beachten Sie, dass es sich um ein kostenpflichtiges Verzeichnis und nicht um eine „genehmigte“ Liste handelt.)
■ Das Institut für Klassische Architektur und Kunst bietet ein breites Angebot an Lehrmaterialien, darunter Bücher, Vorträge, Rundgänge und Ausflüge zur klassischen Architektur. Die Mitgliedsbeiträge liegen zwischen 45 und 5.000 US-Dollar pro Jahr.
■ Historic Wallpaper Specialties, ein Unternehmen, das Dienstleistungen zur Konservierung von Tapeten anbietet, führt eine Liste von Ressourcen für historische Muster sowie dekorative Farben und Stuckarbeiten.
■ Mouldings One in Middlefield, Ohio, bietet ein virtuelles Museum für historische Mühlenarbeiten, das Architekturstile im ganzen Land dokumentiert. Es enthält einen Katalog von Mühlenarbeiten aus verschiedenen Epochen.
■ Massachusetts hat zwei Programme, die Hausbesitzern Rabatte und Kredite anbieten, die Isolierung hinzufügen und/oder gefährliches Blei entfernen möchten, das vor 1978 in Farben und vor 1986 in Klempnerarbeiten verwendet wurde.
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